【買樓知多啲】即供付款 VS 建築期付款

17/10/2022
在香港購買樓花,「即供付款」及「建築期付款」是常見的付款安排,除非可以一筆過付清樓價,否則應小心選擇,以減省落在自己身上的財政重擔。   1)即供期付款 購入樓花後,即向發展商支付整筆樓價,便稱為「即供期付款」。即供計劃下,物業尚於樓花期時,買家已需要開始供款,故即供按揭又被稱為「樓花按揭」。 買家如選擇即供期付款,發展商能提早收齊完整樓價,方便資金周轉。因此,發展商為吸引買家揀「即供付款」,一般都會推出即供期付款優惠,即供呎價會有折扣,比建期計劃更平,故即供呎價也是發展商向外界宣布價單時所用的樓花訂價。   「即供付款」,不等於買家一簽正式買賣合約,就要吐出整筆樓價,即供付款程序一般如下: 1. 簽署正式買賣合約時,應已向發展商支付約為樓價 10% 的大細訂 2. 發展商一般要求買家於簽正式合約後的 90 至 180 日數期內,付清餘下樓價尾數 3. 如買家有需要申請按揭,普遍會於簽好臨約時,就向銀行提出預先批核申請,確保能於繳款期前提取貸款;如買家為換樓客,便要確保在繳款期前,完成原有物業的交易 4. 買家在數期內付清樓價,才算完成交易   2)建築期付款 不同於即供計劃,建築期付款下,買家可以於收樓前付清尾數,避過未入伙就要開始供款的問題。建期付款數期比較寬鬆,買家可於收樓前才正式「上會」供按揭,故建期按揭又被稱為「現樓按揭」。 建築期付款過往只出現於樓花銷售,但近期有發展商在推售現樓貨尾時,也推出類近建築期付款的安排。 使用建築期付款計劃,可享折扣一般較少,換言之樓價會較即供付款為高,原因是買家推遲了供款期,發展商便遲了套現,變相少了資金周轉。   建期計劃的供款程序大致如下: 1. 簽署正式買賣合約時,買家應已向發展商支付約為樓價 10% 的大細訂 2. 樓花期時,發展商有機會要求買家分期支付部分首期 3. 物業有入伙紙後,買家方可向銀行申請按揭 4. 買家可於收樓前付清餘下樓價尾數 5. 買家付清樓價,才算完成交易   即供期付款 VS 建築期付款 即供付款和建期付款,不僅限於樓價數期上有分別,更影響著按揭申請和按揭成數。原因是現行按揭保險計劃只接受「現樓按揭」,而不接受「樓花按揭」,換言之,用即供付款雖可享樓價折扣,但就不能透過按保向銀行申請 8 – 9 成按揭,最多只可造 6 成,買家需要自行籌備更大筆首期。 港人想加快上車步伐,往往會放棄即供優惠,寧願早點置業,最多之後慢慢供樓。亦有買家會先利用發展商提供的低門檻、高成數按揭呼吸Plan 上車,賺盡即供優惠,等到物業有入伙紙,便快快脆脆轉按至銀行,以銀行提供的較低息按揭繼續供款。無論購買新盤或二手樓,記謹了解清楚合適自己的按揭計劃,以計算置業開支。   常見問題 即供期付款有何優缺? 優點是即供定價較低;缺點是未入伙便開始供樓,若買家當時仍有其他住屋開支,將倍感吃力。 建築期付款有何優缺? 優點是買家在換樓或租轉買時毋須負擔雙重開銷;缺點是樓價比即供期付款為高;物業落成後才申請按揭,銀行可能會因樓市調整而估價不足,導致買家需額外籌集資金以完成交易。  
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加息周期下的置業策略

20/09/2022
張宏業 特許測計師、中國房地產估價師   繼上月中滙豐及渣打銀行上調H按「封頂息」至2.75厘後,不少中小型銀行於9月初跟隨步伐,無論大中小型銀行已經看齊「封頂息」,意味着今月內樓按息會上調,說明本地銀行樓按息口已經步向加息周期。   最近筆者訪問過不少銀行業界朋友,大多預測今輪或只會輕微上升0.25厘,再等待美息走向。可以預料本港息口加幅肯定相比美息上升輕微,但是重要情況是香港按息口步入加息周期,這對於短期樓價絕對是負面因素。由於加息因素,不少本地樓市好友最近也轉軚預料未來樓價應該走低,改變以往看好的說法。   樓價短線走勢料趨下行 如筆者近年在本欄文章中透露,香港私樓一手和二手市場轉趨嚴重分化,在今波跌市會更加顯著。究竟在加息周期中置業者應選用什麼策略呢,購買一手或是二手樓?哪區一手樓前景較佳呢?本文會試圖解答這些疑難。   首先筆者以一句話概括現在私樓市場:「一手細價樓銷情不俗、二手樓求售要割價」。當第五波新冠疫情受控後,發展商陸續復售新盤,並且選取細價新樓主催開售,不少北部細價樓新樓盤錄得「滿堂紅」銷售佳績,達到「一鋪清袋」最佳表現,這似乎是發展商預料之外。   當北部兩大新盤成功銷售後,下輪主戰場將移師兩個新發展區:啟德和將軍澳,而且樓盤選擇也被擴闊,由主打細樓兼容到中型單位,由三百萬元起跳加碼到一千萬元以上單位。不少發展商特別看重一千萬元以上單位的銷售成績,細看細價樓的銷售神話能否連續到中型單位、能否由北部概念包含到啟德及將軍澳新市鎮,對後市銷售部署有着重要啟迪。   準置業者下注時,首先應選擇一手樓或二手樓,看清本身能夠負擔首期金額及按揭成數。如果可以負擔的首付數及按揭成數都是不高,則一手樓應是較佳的選項。再者當然是地區,這是跟自己的上班/生活/親友居住範圍息息相關的。現時一手樓四大市場焦點離不開將軍澳(日出康城站)、啟德、「北部都會區」及東鐵線沿路。以下是四大焦點地區的簡要分析。   新盤買家宜聚焦四大地區 先說最近期熱門地區—— 「北部都會區」。今年下半年,「北部都會區」大概有約十個新盤開售,分別位於元朗、洪水橋、天水圍和粉嶺,共可提供約5,900個單位,可以說是細價樓主要供應來源,但要注意某些樓盤位置較偏,現時交通情況還未盡善。再說將軍澳(日出康城)下半年料會開售第十一及十二期,共約提供3,860個單位,現時交通和生活設施已較完善,呎價和總價會較高的。   未來數年,市區中型新樓主要供應地是啟德新區,但是發展商會增加該區中小型單位供應比例。下半年啟德地區料有8個新盤開售,主要沿着承豐道一帶,共有約9,200個單位。筆者預計這麼龐大的供應量會看準市況部署推出,發展商選擇也是「應有盡有」,包括本地傳統發展商如恒地、新世界、嘉華、九龍倉、會德豐地產等等及中資實力分子如中國海外、保利置地、華潤置地等等。這些樓盤大多是數名發展商合資興建,不乏所謂「跑道區」項目,坐擁漂亮海景,實是自住及投資好選擇。不過投資客應注重較長線升值潛力,因為大量單位未來同步入伙,肯定降低早期租金水平,但是無庸置疑是這區是市區最後的主要供應場,且交通及生活配套齊全,景觀不俗,未來升值可期的。最後論及東鐵/沙中線一帶下半年新供應主要位於大埔及紅磡地區,共可提供2,000個單位,適合同區換樓胃口,但是售價則較高。   踏入今年初,不少二手樓業主開始減價求售。近月更出現不少業主急售下願意大幅減價逾一成,實是非常吸引的貨源。二手準買家注意必須手中具備足夠首期,因為二手樓大多要付高成數首期,且沒有建築期優惠的特點。所以不難明白較適合換樓客和經驗的投資者,年輕上車人士則會選取一手樓了。   二手樓首付成數高需儲備資金 綜合來說,無論購買一手或二手樓,都要量力而為,小心計算可以負擔的首付款,按揭成數及未來利息上升的還款能力。至於地區選擇,一手樓實應關注有着前景的地區,取其現時樓價有較多折讓,可以享受未來升值前景  
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中秋節快樂

10/09/2022
祝大家中秋節快樂
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入伙紙VS滿意紙大拆解

05/09/2022
究竟甚麼是「入伙紙」?甚麼是「滿意紙」?如何影響發展商正式交樓?今次就幫你拆解種種疑問。 入伙紙VS滿意紙 入伙紙又稱為佔用許可證(Occupation Permit,簡稱OP),由屋宇署發出。發展商被獲批准建築圖則後便可以施工,竣工後由發展商則師向屋宇署申請入伙紙,屋宇署會派員檢驗,以了解單位是否符合結構安全、入住標準、物業的用途及每層單位數目。一般情況下只要是依據建築圖則施工,入伙紙通常不難獲取。運房局會以入伙紙作為準則,公佈每季私人住宅落成數目。 滿意紙又稱為合約完成證明書(Certificate of Compliance,簡稱CC),由地政總署發出,政府在批地及賣地的時候,會要求興建行人通道、天橋或綠化設施。如果條款已經履行,地政總署便會向土地承批人或買方提供滿意紙,其官網頁會顯示每季批出滿意紙的資料,例如2019年第四季便有四個項目獲批合約完成證明書,置業人士可參考有關資料。 入伙紙及滿意紙如何影響交樓? 一般情況下,在獲得屋宇署批出入伙紙之後,發展商才能向地政總署申請滿意紙,兩者批出時間相距約三個月至半年,發展商需要取得入伙紙及滿意紙才能交樓,所以在今次撻訂個案中,該發展商要等待滿意紙正式批出,預料比原本計劃延遲一年才能交樓。不過,如果涉及舊樓重建等項目屬於舊有地契,則毋須提供滿意紙,但有關按揭申請會較為複雜。 如何查入伙紙: (1)瀏覽地政總署土地註冊處的綜合註冊資訊系統(IRIS),先查詢物業的註冊擇要(收費為10元),以得知入伙紙的註冊摘要編號,其後根據編號訂閱有關文件。 (2)屋宇署「百樓圖網」網頁或直接前往樓宇資訊中心(九龍油麻地海庭道11號西九龍政府合署北座屋宇署總部2樓),由該署職員協助找出資料,核證副本為45元,非核證副本為38元。 如何查滿意紙? 如要查閱滿意紙,可瀏覽地政總署土地註冊處的綜合註冊資訊系統(IRIS),先查詢物業的註冊擇要(收費為10元),以得知滿意紙的註冊摘要編號,其後根據編號訂閱有關文件,收費為100元。
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【獨家消息】中小型銀行上調H按鎖息上限至2.725厘 近4年首次料為加息周期前奏

29/06/2022
美國踏入加息周期,銀行資金成本上漲。有中小型銀行率先上調拆息按揭(H按)鎖息上限,由2.5厘增至2.725厘,屬於近4年首次上調鎖息上限。分析認為,上調「封頂息」為日後銀行調高最優惠利率前奏。 消息指,一間中小型銀行原本推出的H按計劃,息率H加1.3厘,並設有鎖息上限P(最優惠利率,該行為5.375厘)減2.875厘,實際息率鎖息上限為2.5厘,但近日該行將鎖息上限上調至P減2.65厘,實際息率為2.725厘,上調幅度為0.225厘,接近四分之一厘。   若果以500萬元貸款額、25年還款期計算,目前實際按息2.19厘的每個月供款為21,659元,當息率觸及2.5厘鎖息上限,供款將會升至22,431元,增加772元,但現時銀行將鎖息上限進一步上調至2.725厘,供款上限將會進一步增加至23,002元,較現時每個月供款多出1,343元或6%。 今次細行上調「封頂息」,將會是2018年下半年之後首次出現,而在2018年10月則出現銀行加息0.125厘。據了解,今次調整鎖息上限的細行在按揭業務不算活躍,市佔率排名在10名以外,故此相信對市場實際影響不大,須觀察大行之後會否跟隨上調。 記者:余敏欽
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Fathers day_2

父親節快樂

18/06/2022
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