張宏業 特許測計師、中國房地產估價師   繼上月中滙豐及渣打銀行上調H按「封頂息」至2.75厘後，不少中小型銀行於9月初跟隨步伐，無論大中小型銀行已經看齊「封頂息」，意味着今月內樓按息會上調，說明本地銀行樓按息口已經步向加息周期。   最近筆者訪問過不少銀行業界朋友，大多預測今輪或只會輕微上升0.25厘，再等待美息走向。可以預料本港息口加幅肯定相比美息上升輕微，但是重要情況是香港按息口步入加息周期，這對於短期樓價絕對是負面因素。由於加息因素，不少本地樓市好友最近也轉軚預料未來樓價應該走低，改變以往看好的說法。   樓價短線走勢料趨下行 如筆者近年在本欄文章中透露，香港私樓一手和二手市場轉趨嚴重分化，在今波跌市會更加顯著。究竟在加息周期中置業者應選用什麼策略呢，購買一手或是二手樓？哪區一手樓前景較佳呢？本文會試圖解答這些疑難。   首先筆者以一句話概括現在私樓市場：「一手細價樓銷情不俗、二手樓求售要割價」。當第五波新冠疫情受控後，發展商陸續復售新盤，並且選取細價新樓主催開售，不少北部細價樓新樓盤錄得「滿堂紅」銷售佳績，達到「一鋪清袋」最佳表現，這似乎是發展商預料之外。   當北部兩大新盤成功銷售後，下輪主戰場將移師兩個新發展區：啟德和將軍澳，而且樓盤選擇也被擴闊，由主打細樓兼容到中型單位，由三百萬元起跳加碼到一千萬元以上單位。不少發展商特別看重一千萬元以上單位的銷售成績，細看細價樓的銷售神話能否連續到中型單位、能否由北部概念包含到啟德及將軍澳新市鎮，對後市銷售部署有着重要啟迪。   準置業者下注時，首先應選擇一手樓或二手樓，看清本身能夠負擔首期金額及按揭成數。如果可以負擔的首付數及按揭成數都是不高，則一手樓應是較佳的選項。再者當然是地區，這是跟自己的上班/生活/親友居住範圍息息相關的。現時一手樓四大市場焦點離不開將軍澳（日出康城站）、啟德、「北部都會區」及東鐵線沿路。以下是四大焦點地區的簡要分析。   新盤買家宜聚焦四大地區 先說最近期熱門地區—— 「北部都會區」。今年下半年，「北部都會區」大概有約十個新盤開售，分別位於元朗、洪水橋、天水圍和粉嶺，共可提供約5,900個單位，可以說是細價樓主要供應來源，但要注意某些樓盤位置較偏，現時交通情況還未盡善。再說將軍澳（日出康城）下半年料會開售第十一及十二期，共約提供3,860個單位，現時交通和生活設施已較完善，呎價和總價會較高的。   未來數年，市區中型新樓主要供應地是啟德新區，但是發展商會增加該區中小型單位供應比例。下半年啟德地區料有8個新盤開售，主要沿着承豐道一帶，共有約9,200個單位。筆者預計這麼龐大的供應量會看準市況部署推出，發展商選擇也是「應有盡有」，包括本地傳統發展商如恒地、新世界、嘉華、九龍倉、會德豐地產等等及中資實力分子如中國海外、保利置地、華潤置地等等。這些樓盤大多是數名發展商合資興建，不乏所謂「跑道區」項目，坐擁漂亮海景，實是自住及投資好選擇。不過投資客應注重較長線升值潛力，因為大量單位未來同步入伙，肯定降低早期租金水平，但是無庸置疑是這區是市區最後的主要供應場，且交通及生活配套齊全，景觀不俗，未來升值可期的。最後論及東鐵/沙中線一帶下半年新供應主要位於大埔及紅磡地區，共可提供2,000個單位，適合同區換樓胃口，但是售價則較高。   踏入今年初，不少二手樓業主開始減價求售。近月更出現不少業主急售下願意大幅減價逾一成，實是非常吸引的貨源。二手準買家注意必須手中具備足夠首期，因為二手樓大多要付高成數首期，且沒有建築期優惠的特點。所以不難明白較適合換樓客和經驗的投資者，年輕上車人士則會選取一手樓了。   二手樓首付成數高需儲備資金 綜合來說，無論購買一手或二手樓，都要量力而為，小心計算可以負擔的首付款，按揭成數及未來利息上升的還款能力。至於地區選擇，一手樓實應關注有着前景的地區，取其現時樓價有較多折讓，可以享受未來升值前景  

祝大家中秋節快樂

究竟甚麼是「入伙紙」？甚麼是「滿意紙」？如何影響發展商正式交樓？今次就幫你拆解種種疑問。 入伙紙VS滿意紙 入伙紙又稱為佔用許可證（Occupation Permit，簡稱OP），由屋宇署發出。發展商被獲批准建築圖則後便可以施工，竣工後由發展商則師向屋宇署申請入伙紙，屋宇署會派員檢驗，以了解單位是否符合結構安全、入住標準、物業的用途及每層單位數目。一般情況下只要是依據建築圖則施工，入伙紙通常不難獲取。運房局會以入伙紙作為準則，公佈每季私人住宅落成數目。 滿意紙又稱為合約完成證明書（Certificate of Compliance，簡稱CC），由地政總署發出，政府在批地及賣地的時候，會要求興建行人通道、天橋或綠化設施。如果條款已經履行，地政總署便會向土地承批人或買方提供滿意紙，其官網頁會顯示每季批出滿意紙的資料，例如2019年第四季便有四個項目獲批合約完成證明書，置業人士可參考有關資料。 入伙紙及滿意紙如何影響交樓？ 一般情況下，在獲得屋宇署批出入伙紙之後，發展商才能向地政總署申請滿意紙，兩者批出時間相距約三個月至半年，發展商需要取得入伙紙及滿意紙才能交樓，所以在今次撻訂個案中，該發展商要等待滿意紙正式批出，預料比原本計劃延遲一年才能交樓。不過，如果涉及舊樓重建等項目屬於舊有地契，則毋須提供滿意紙，但有關按揭申請會較為複雜。 如何查入伙紙： （1）瀏覽地政總署土地註冊處的綜合註冊資訊系統（IRIS），先查詢物業的註冊擇要（收費為10元），以得知入伙紙的註冊摘要編號，其後根據編號訂閱有關文件。 （2）屋宇署「百樓圖網」網頁或直接前往樓宇資訊中心（九龍油麻地海庭道11號西九龍政府合署北座屋宇署總部2樓），由該署職員協助找出資料，核證副本為45元，非核證副本為38元。 如何查滿意紙？ 如要查閱滿意紙，可瀏覽地政總署土地註冊處的綜合註冊資訊系統（IRIS），先查詢物業的註冊擇要（收費為10元），以得知滿意紙的註冊摘要編號，其後根據編號訂閱有關文件，收費為100元。

美國踏入加息周期，銀行資金成本上漲。有中小型銀行率先上調拆息按揭（H按）鎖息上限，由2.5厘增至2.725厘，屬於近4年首次上調鎖息上限。分析認為，上調「封頂息」為日後銀行調高最優惠利率前奏。 消息指，一間中小型銀行原本推出的H按計劃，息率H加1.3厘，並設有鎖息上限P（最優惠利率，該行為5.375厘）減2.875厘，實際息率鎖息上限為2.5厘，但近日該行將鎖息上限上調至P減2.65厘，實際息率為2.725厘，上調幅度為0.225厘，接近四分之一厘。   若果以500萬元貸款額、25年還款期計算，目前實際按息2.19厘的每個月供款為21,659元，當息率觸及2.5厘鎖息上限，供款將會升至22,431元，增加772元，但現時銀行將鎖息上限進一步上調至2.725厘，供款上限將會進一步增加至23,002元，較現時每個月供款多出1,343元或6%。 今次細行上調「封頂息」，將會是2018年下半年之後首次出現，而在2018年10月則出現銀行加息0.125厘。據了解，今次調整鎖息上限的細行在按揭業務不算活躍，市佔率排名在10名以外，故此相信對市場實際影響不大，須觀察大行之後會否跟隨上調。 記者：余敏欽

美國聯儲局一如市場預期宣布加息0.75厘，屬於1994年來最大升幅，聯邦基金利率目標區間升至1.5厘至1.75厘，縮減資產負債表將按計劃進行。近日在美國宣布加息前，港元拆息已經逐步攀升，市場預期今年內本港按揭息率或升至2厘水平。 據聯儲局聲明指，下定決心將通脹率恢復至2%的目標水平，預期持續加息是適當做法，並將高度關注通脹風險。美國失業率到2024年達到4.1%，通脹率降至2.2%。 聯儲局又指，整體經濟活動似乎已經回升，就業增長強勁，但通脹高企反映與疫情相關的供需失衡、能源價格上升，以及更廣泛的價格壓力。   聯儲局主席鮑威爾表示，若通脹率下降，即使失業率達到4.1%，仍然是歷史上較低水平，但承認在降低通脹率同時維持低失業率並不容易，聯儲局未見到通脹回落有令人信服的證據前，不會輕言勝利，但期望短期取得進展，整體消費開支仍然強勁，就業增長放緩但仍然穩健，經濟未見更大範圍放緩跡象，有信心達致經濟軟著陸。 鮑威爾亦指，正注視多次加息對住宅投資及樓價的影響，估計在供應受限的情況下，樓價在一段時間內維持上升。 記者：余敏欽