美國踏入加息周期，銀行資金成本上漲。有中小型銀行率先上調拆息按揭（H按）鎖息上限，由2.5厘增至2.725厘，屬於近4年首次上調鎖息上限。分析認為，上調「封頂息」為日後銀行調高最優惠利率前奏。 消息指，一間中小型銀行原本推出的H按計劃，息率H加1.3厘，並設有鎖息上限P（最優惠利率，該行為5.375厘）減2.875厘，實際息率鎖息上限為2.5厘，但近日該行將鎖息上限上調至P減2.65厘，實際息率為2.725厘，上調幅度為0.225厘，接近四分之一厘。   若果以500萬元貸款額、25年還款期計算，目前實際按息2.19厘的每個月供款為21,659元，當息率觸及2.5厘鎖息上限，供款將會升至22,431元，增加772元，但現時銀行將鎖息上限進一步上調至2.725厘，供款上限將會進一步增加至23,002元，較現時每個月供款多出1,343元或6%。 今次細行上調「封頂息」，將會是2018年下半年之後首次出現，而在2018年10月則出現銀行加息0.125厘。據了解，今次調整鎖息上限的細行在按揭業務不算活躍，市佔率排名在10名以外，故此相信對市場實際影響不大，須觀察大行之後會否跟隨上調。 記者：余敏欽

美國聯儲局一如市場預期宣布加息0.75厘，屬於1994年來最大升幅，聯邦基金利率目標區間升至1.5厘至1.75厘，縮減資產負債表將按計劃進行。近日在美國宣布加息前，港元拆息已經逐步攀升，市場預期今年內本港按揭息率或升至2厘水平。 據聯儲局聲明指，下定決心將通脹率恢復至2%的目標水平，預期持續加息是適當做法，並將高度關注通脹風險。美國失業率到2024年達到4.1%，通脹率降至2.2%。 聯儲局又指，整體經濟活動似乎已經回升，就業增長強勁，但通脹高企反映與疫情相關的供需失衡、能源價格上升，以及更廣泛的價格壓力。   聯儲局主席鮑威爾表示，若通脹率下降，即使失業率達到4.1%，仍然是歷史上較低水平，但承認在降低通脹率同時維持低失業率並不容易，聯儲局未見到通脹回落有令人信服的證據前，不會輕言勝利，但期望短期取得進展，整體消費開支仍然強勁，就業增長放緩但仍然穩健，經濟未見更大範圍放緩跡象，有信心達致經濟軟著陸。 鮑威爾亦指，正注視多次加息對住宅投資及樓價的影響，估計在供應受限的情況下，樓價在一段時間內維持上升。 記者：余敏欽

(2022年6月9日) 根據經絡按揭轉介研究部及香港按揭證券有限公司最新資料顯示，5月份新批出按揭保險計劃貸款宗數為5,771宗，較4月份的4,798宗增加973宗或20.3%，宗數連升三個月，更為有紀錄以來次高，與2021年5月為紀錄最高的5,774宗只相差3宗；金額為353.38億元，較4月份的287.84億元增加65.54億元或22.8％，金額連升三個月更創有紀錄以來的新高。5月份新取用按揭保險計劃貸款宗數為1,402宗，較4月份的1,161宗增加241宗或20.8%；金額為83.96億元，較4月份的66.19億元增加17.77億元或26.8%，宗數及金額均創4個月的新高。   對比去年同期，5月份新批出按揭保險計劃貸款宗數比2021年同期5,774宗減少3宗或0.1%；金額比2021年同期326.86億元增加26.52億元或8.1%。而5月份新取用按揭保險計劃貸款宗數比2021年同期2,062宗減少660宗或32%；金額則比2022年同期111.95億元減少27.99億元或25%。 以首5個月比較，2022年首5月新批出按揭保險計劃貸款宗數及金額錄得20,442宗及1,203.68億元，對比去年同期的26,048宗及1441.18億元下跌5,606宗或21.5%及237.5億元或16.5%。而今年首5個月新取用按揭保險計劃貸款宗數及金額錄得6,895宗及389.57億元，對比去年同期的8,813宗及479.49億元，減少1,918宗或21.8%及89.92億元或18.8%。   經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，5月份新批出按保宗數錄得非常不俗的升幅，更差一點創紀錄新高，而金額更因「波叔Plan」帶動大碼物業而借貸額增加而創新高水平。縱使新取用按保數字仍然錄得跌幅，不過由於該數字較為滯後，相信將再未來一兩個月反映出來，未來新取用按保數字亦有機會「破頂」。第五波疫情影響逐漸消退，料未來按保宗數將見向好，金額更有機會有不俗的升幅。 責任編輯：唐健恒  

過去都曾提過，做了樓按擔保人，會影響到自己做按揭時，入息要求大增。其實不單是做樓按擔保人，如果擔保了任何貸款或債務，一樣會影響到按揭審批。近日我們便有個案，客戶過去曾自己開公司做生意，及後把公司轉讓予家人，但卻一直忘記轉走公司信用卡擔保人身份，一年多後，他買入新盤上會時，銀行皆拒批其按揭申請，他才記起有這張信用卡的存在，但他無法即時轉走擔保，在這情況下除了撻訂，有沒有其他解決方法呢？ 這名客戶近一年已轉為受僱身份，有稅單、糧單，同時是固定入息，他買入新盤時，擬做90%按揭，可是銀行遲遲不批出其按揭申請，他奇怪之下找我們協助。 經了解後，我們發現客戶的信貸報告中，顯示其擔保了一家公司的信用卡債務。這便衍生出兩個問題：首先，一般情況下，以個人名義不會去擔保一家公司申請信用卡，只有公司老闆或股東身分才會這樣做，如要銀行批出按揭，客戶便要提交該公司的財務報表及稅單，由於客戶已轉讓公司予家人，是以無法提供這些證明。其次是該筆信用卡債務，會計入客戶還款能力中，令客戶沒有足夠借貸能力再做樓宇按揭。 由於客戶表明不希望撻訂，同時認為只要把舊公司信用卡轉擔保人便可，只是要一點時間處理，於是我們便建議客戶先選用融資機構的貸款，以應對上會的問題，雖然息率達8厘，但可選用供息不供本計劃，每月還款約4萬多元，較用銀行按揭計劃每月開支多約2萬元，不過由於只是短線過渡安排，這樣做的成本較客戶撻訂損失少很多。客戶最後用了6個月時間把舊公司信用卡問題解決，我們再協助客戶整理好證明文件，再為客戶轉回銀行低息計劃，最後成功批出75%按揭，息率1.3%，更有1.4%現金回贈。 不少人會覺得轉用財務公司或融資機構是「不歸路」或「吸血鬼」，但如果有全盤計劃，這些短期方案，客戶所付出成本會較撻訂為少。如不清楚如何計算成本及風險才最少，建議找專業人士協助，制定好整個還款方案，清晰了解轉回銀行按揭的路線圖及時間表，便會更安心。

不足半年，美國聯儲局先後兩次加息，並預告加息陸續有來。在本港，金管局亦提醒市民，港美息差拉闊，以及聯儲局「縮表」等因素將令本港樓價有下跌風險。測量師張宏業接受本網專訪時認為，今次加息對樓市的影響較以往大，提醒準買家入市前，必須衡量利率的因素。