張宏業 特許測計師、中國房地產估價師   繼上月中滙豐及渣打銀行上調H按「封頂息」至2.75厘後，不少中小型銀行於9月初跟隨步伐，無論大中小型銀行已經看齊「封頂息」，意味着今月內樓按息會上調，說明本地銀行樓按息口已經步向加息周期。   最近筆者訪問過不少銀行業界朋友，大多預測今輪或只會輕微上升0.25厘，再等待美息走向。可以預料本港息口加幅肯定相比美息上升輕微，但是重要情況是香港按息口步入加息周期，這對於短期樓價絕對是負面因素。由於加息因素，不少本地樓市好友最近也轉軚預料未來樓價應該走低，改變以往看好的說法。   樓價短線走勢料趨下行 如筆者近年在本欄文章中透露，香港私樓一手和二手市場轉趨嚴重分化，在今波跌市會更加顯著。究竟在加息周期中置業者應選用什麼策略呢，購買一手或是二手樓？哪區一手樓前景較佳呢？本文會試圖解答這些疑難。   首先筆者以一句話概括現在私樓市場：「一手細價樓銷情不俗、二手樓求售要割價」。當第五波新冠疫情受控後，發展商陸續復售新盤，並且選取細價新樓主催開售，不少北部細價樓新樓盤錄得「滿堂紅」銷售佳績，達到「一鋪清袋」最佳表現，這似乎是發展商預料之外。   當北部兩大新盤成功銷售後，下輪主戰場將移師兩個新發展區：啟德和將軍澳，而且樓盤選擇也被擴闊，由主打細樓兼容到中型單位，由三百萬元起跳加碼到一千萬元以上單位。不少發展商特別看重一千萬元以上單位的銷售成績，細看細價樓的銷售神話能否連續到中型單位、能否由北部概念包含到啟德及將軍澳新市鎮，對後市銷售部署有着重要啟迪。   準置業者下注時，首先應選擇一手樓或二手樓，看清本身能夠負擔首期金額及按揭成數。如果可以負擔的首付數及按揭成數都是不高，則一手樓應是較佳的選項。再者當然是地區，這是跟自己的上班/生活/親友居住範圍息息相關的。現時一手樓四大市場焦點離不開將軍澳（日出康城站）、啟德、「北部都會區」及東鐵線沿路。以下是四大焦點地區的簡要分析。   新盤買家宜聚焦四大地區 先說最近期熱門地區—— 「北部都會區」。今年下半年，「北部都會區」大概有約十個新盤開售，分別位於元朗、洪水橋、天水圍和粉嶺，共可提供約5,900個單位，可以說是細價樓主要供應來源，但要注意某些樓盤位置較偏，現時交通情況還未盡善。再說將軍澳（日出康城）下半年料會開售第十一及十二期，共約提供3,860個單位，現時交通和生活設施已較完善，呎價和總價會較高的。   未來數年，市區中型新樓主要供應地是啟德新區，但是發展商會增加該區中小型單位供應比例。下半年啟德地區料有8個新盤開售，主要沿着承豐道一帶，共有約9,200個單位。筆者預計這麼龐大的供應量會看準市況部署推出，發展商選擇也是「應有盡有」，包括本地傳統發展商如恒地、新世界、嘉華、九龍倉、會德豐地產等等及中資實力分子如中國海外、保利置地、華潤置地等等。這些樓盤大多是數名發展商合資興建，不乏所謂「跑道區」項目，坐擁漂亮海景，實是自住及投資好選擇。不過投資客應注重較長線升值潛力，因為大量單位未來同步入伙，肯定降低早期租金水平，但是無庸置疑是這區是市區最後的主要供應場，且交通及生活配套齊全，景觀不俗，未來升值可期的。最後論及東鐵/沙中線一帶下半年新供應主要位於大埔及紅磡地區，共可提供2,000個單位，適合同區換樓胃口，但是售價則較高。   踏入今年初，不少二手樓業主開始減價求售。近月更出現不少業主急售下願意大幅減價逾一成，實是非常吸引的貨源。二手準買家注意必須手中具備足夠首期，因為二手樓大多要付高成數首期，且沒有建築期優惠的特點。所以不難明白較適合換樓客和經驗的投資者，年輕上車人士則會選取一手樓了。   二手樓首付成數高需儲備資金 綜合來說，無論購買一手或二手樓，都要量力而為，小心計算可以負擔的首付款，按揭成數及未來利息上升的還款能力。至於地區選擇，一手樓實應關注有着前景的地區，取其現時樓價有較多折讓，可以享受未來升值前景  

過去都曾提過，做了樓按擔保人，會影響到自己做按揭時，入息要求大增。其實不單是做樓按擔保人，如果擔保了任何貸款或債務，一樣會影響到按揭審批。近日我們便有個案，客戶過去曾自己開公司做生意，及後把公司轉讓予家人，但卻一直忘記轉走公司信用卡擔保人身份，一年多後，他買入新盤上會時，銀行皆拒批其按揭申請，他才記起有這張信用卡的存在，但他無法即時轉走擔保，在這情況下除了撻訂，有沒有其他解決方法呢？ 這名客戶近一年已轉為受僱身份，有稅單、糧單，同時是固定入息，他買入新盤時，擬做90%按揭，可是銀行遲遲不批出其按揭申請，他奇怪之下找我們協助。 經了解後，我們發現客戶的信貸報告中，顯示其擔保了一家公司的信用卡債務。這便衍生出兩個問題：首先，一般情況下，以個人名義不會去擔保一家公司申請信用卡，只有公司老闆或股東身分才會這樣做，如要銀行批出按揭，客戶便要提交該公司的財務報表及稅單，由於客戶已轉讓公司予家人，是以無法提供這些證明。其次是該筆信用卡債務，會計入客戶還款能力中，令客戶沒有足夠借貸能力再做樓宇按揭。 由於客戶表明不希望撻訂，同時認為只要把舊公司信用卡轉擔保人便可，只是要一點時間處理，於是我們便建議客戶先選用融資機構的貸款，以應對上會的問題，雖然息率達8厘，但可選用供息不供本計劃，每月還款約4萬多元，較用銀行按揭計劃每月開支多約2萬元，不過由於只是短線過渡安排，這樣做的成本較客戶撻訂損失少很多。客戶最後用了6個月時間把舊公司信用卡問題解決，我們再協助客戶整理好證明文件，再為客戶轉回銀行低息計劃，最後成功批出75%按揭，息率1.3%，更有1.4%現金回贈。 不少人會覺得轉用財務公司或融資機構是「不歸路」或「吸血鬼」，但如果有全盤計劃，這些短期方案，客戶所付出成本會較撻訂為少。如不清楚如何計算成本及風險才最少，建議找專業人士協助，制定好整個還款方案，清晰了解轉回銀行按揭的路線圖及時間表，便會更安心。

近年不少發展商為吸引買家入市，推出多種措施幫助市民「上車」或換樓，包括發展商提供按揭或先住後付等各種手法。早前就有買家購買新樓樓花後，由於發展商未能如期交樓導致要捱息供樓，每月供多15,000元，到底業主可以怎樣避免有關情況？ 受第五波疫情影響，2022年第一季一手樓難以推出，二手樓又低迷，幸好近日隨開始減退，抑壓多月的一手樓購買力終於要「爆」了，多個發展商先後推出單位應市，獲不少市民追捧入貨。 購買新樓樓花的時候，業主可以選擇即供或建期。 前者是樓花時期已經開始供樓，好處在於發展商一般會提供更大折扣予業主，業主可以食盡優惠。 壞處在於假如發展商延遲交樓，而業主又申請了高息「呼吸Plan」，低息蜜月期過後，可能就要交極高的利息。 轉按手續耗時 業主硬蝕息 因此，不少業主都會在進入高息期前利用轉按，以防進入高息期。 「呼吸Plan」有破解方法已不是秘密，業主只要在低息期完結前，將物業轉按到銀行，就可以保持低息情況下繼續供款。 不過，其實發展商延遲交樓的話，銀行是無法為業主做轉按。 原因在於物業尚未落成，土地註冊處上未有業主註冊資料，樓花所屬的業權仍在發展商手上，變相業主無法「預早」甩「呼吸Plan」，只能硬著頭皮，在高息情況供下去，如果發展商遲遲未交樓，業主就要一直捱貴息。 此外，由於銀行辦理轉按手續，一般需時個半月至兩個月，換言之，假設發展商延遲一個月交樓，業主實際上高息還款期可能長達三個月。 如果以個案中業主每月需要供多15,000元，前後不但「輸」45,000元利息，一旦業主本身正在租屋，一租一供下，情況就很易大失預算。 怕即供風險宜選建期 另一方面，由於樓花一般時間長達一至兩年，假如業主在這段期間受任何情況影響，如疫情或突發事故，導致收入大減或失業，因延長交樓的情況下，因應財政狀況轉變，而無法順利轉按上會，情況就非常麻煩了。 因此，要避免因發展商遲交樓而影響要捱貴息，最直接的方法，就是在買樓時選擇建期方式付款，即待物業落成後才開始供款。 雖然無法食盡發展商的折扣，變相買入樓價會貴些，但對買家是較有保障的選擇。文章版權為新傳媒集團所擁有，原文請按： https://www.edigest.hk/351819/?utm_campaign=ED_ContentCopy&utm_source=Web-inventory&utm_medium=Content-Copy_ED