張宏業 特許測計師、中國房地產估價師   繼上月中滙豐及渣打銀行上調H按「封頂息」至2.75厘後，不少中小型銀行於9月初跟隨步伐，無論大中小型銀行已經看齊「封頂息」，意味着今月內樓按息會上調，說明本地銀行樓按息口已經步向加息周期。   最近筆者訪問過不少銀行業界朋友，大多預測今輪或只會輕微上升0.25厘，再等待美息走向。可以預料本港息口加幅肯定相比美息上升輕微，但是重要情況是香港按息口步入加息周期，這對於短期樓價絕對是負面因素。由於加息因素，不少本地樓市好友最近也轉軚預料未來樓價應該走低，改變以往看好的說法。   樓價短線走勢料趨下行 如筆者近年在本欄文章中透露，香港私樓一手和二手市場轉趨嚴重分化，在今波跌市會更加顯著。究竟在加息周期中置業者應選用什麼策略呢，購買一手或是二手樓？哪區一手樓前景較佳呢？本文會試圖解答這些疑難。   首先筆者以一句話概括現在私樓市場：「一手細價樓銷情不俗、二手樓求售要割價」。當第五波新冠疫情受控後，發展商陸續復售新盤，並且選取細價新樓主催開售，不少北部細價樓新樓盤錄得「滿堂紅」銷售佳績，達到「一鋪清袋」最佳表現，這似乎是發展商預料之外。   當北部兩大新盤成功銷售後，下輪主戰場將移師兩個新發展區：啟德和將軍澳，而且樓盤選擇也被擴闊，由主打細樓兼容到中型單位，由三百萬元起跳加碼到一千萬元以上單位。不少發展商特別看重一千萬元以上單位的銷售成績，細看細價樓的銷售神話能否連續到中型單位、能否由北部概念包含到啟德及將軍澳新市鎮，對後市銷售部署有着重要啟迪。   準置業者下注時，首先應選擇一手樓或二手樓，看清本身能夠負擔首期金額及按揭成數。如果可以負擔的首付數及按揭成數都是不高，則一手樓應是較佳的選項。再者當然是地區，這是跟自己的上班/生活/親友居住範圍息息相關的。現時一手樓四大市場焦點離不開將軍澳（日出康城站）、啟德、「北部都會區」及東鐵線沿路。以下是四大焦點地區的簡要分析。   新盤買家宜聚焦四大地區 先說最近期熱門地區—— 「北部都會區」。今年下半年，「北部都會區」大概有約十個新盤開售，分別位於元朗、洪水橋、天水圍和粉嶺，共可提供約5,900個單位，可以說是細價樓主要供應來源，但要注意某些樓盤位置較偏，現時交通情況還未盡善。再說將軍澳（日出康城）下半年料會開售第十一及十二期，共約提供3,860個單位，現時交通和生活設施已較完善，呎價和總價會較高的。   未來數年，市區中型新樓主要供應地是啟德新區，但是發展商會增加該區中小型單位供應比例。下半年啟德地區料有8個新盤開售，主要沿着承豐道一帶，共有約9,200個單位。筆者預計這麼龐大的供應量會看準市況部署推出，發展商選擇也是「應有盡有」，包括本地傳統發展商如恒地、新世界、嘉華、九龍倉、會德豐地產等等及中資實力分子如中國海外、保利置地、華潤置地等等。這些樓盤大多是數名發展商合資興建，不乏所謂「跑道區」項目，坐擁漂亮海景，實是自住及投資好選擇。不過投資客應注重較長線升值潛力，因為大量單位未來同步入伙，肯定降低早期租金水平，但是無庸置疑是這區是市區最後的主要供應場，且交通及生活配套齊全，景觀不俗，未來升值可期的。最後論及東鐵/沙中線一帶下半年新供應主要位於大埔及紅磡地區，共可提供2,000個單位，適合同區換樓胃口，但是售價則較高。   踏入今年初，不少二手樓業主開始減價求售。近月更出現不少業主急售下願意大幅減價逾一成，實是非常吸引的貨源。二手準買家注意必須手中具備足夠首期，因為二手樓大多要付高成數首期，且沒有建築期優惠的特點。所以不難明白較適合換樓客和經驗的投資者，年輕上車人士則會選取一手樓了。   二手樓首付成數高需儲備資金 綜合來說，無論購買一手或二手樓，都要量力而為，小心計算可以負擔的首付款，按揭成數及未來利息上升的還款能力。至於地區選擇，一手樓實應關注有着前景的地區，取其現時樓價有較多折讓，可以享受未來升值前景  

不足半年，美國聯儲局先後兩次加息，並預告加息陸續有來。在本港，金管局亦提醒市民，港美息差拉闊，以及聯儲局「縮表」等因素將令本港樓價有下跌風險。測量師張宏業接受本網專訪時認為，今次加息對樓市的影響較以往大，提醒準買家入市前，必須衡量利率的因素。